要“自地自建”，听起来就非常困难。不只要有强大的经济实力作为前提。若非行内人，更会在一开始就遭遇许多困惑，例如：“要准备多少钱？”、“要找谁来帮我盖？过程会不会有问题？”、“整个程序要怎麽跑？”等等问题不胜枚举。这篇文章将带大家一次性的解决自地自建的所有问题，继续来看看吧！

 

谁适合自地自建？

访谈了周遭的朋友，笔者认为想要自地自建的原因，莫过于市面上的建商产品格局没有符合需求。而且“拥有梦想中的住宅”这点的魅力，要大幅超过许多经济诱因。以笔者的朋友为例，因为希望大家族内 4 个家庭都能住在一起，这一特殊的需求使他们因此踏上了“自地自建”之旅。

 

因此，为大家总结常见的自地自建原因，如果您也有这样的想法或是条件，或许自地自建也会是您可以考虑的一个选项！

 

1.自己拥有土地

 

2.对于住宅有客制化＆特殊的需求

 

3.不想给建商赚走利润

 

4.喜欢透天类型的产品

 

自地自建优点？

很多人会问，到底自地自建比较好，还是买建设公司的预售屋/成屋好呢？笔者用图表呈现给大家看！

 

自地自建：土地很重要！

不论是手边有地，或是要自行购置，第一件事都要藉由土地誊本 ，除了解产权、位置、土地大小等项目外，更要关注以下三个面向：

 

●土地使用分区，涉及土地能否合法建筑。

 

●土地法定开发强度，包括建蔽率与容积率。

 

●指定建筑线与容积奖励。

 

这部分可以参考土地使用分区 ，建蔽容积等相关文章。但一般读者只能透过这些资讯进行前期粗估。但详细的可开发坪数与争取容积奖励的内容，往往涉及各地区的都市细部计画，委託专业的建筑师事务所协助评估会是更为稳当的选择。

 

自地自建：财务评估

在自地自建之前，釐清全案的财务状况，搞清楚要准备多少资金，绝对是首要任务。现在教各位读者在前期计算主要的支出项目，除了前述的土地成本外，建物部分要估算营造施工费、规划设计费、资本利息费用 。

 

1.营造施工费

意指“每坪单价 x 施工坪数”，在前期评估时，可以用非常简单的方式计算，需要以下两项资源：

 

●每坪单价来源：可参考估价师公会全国联合会第四号公报，但这两年营建造价飙涨，估算的同时也多询问业内的朋友，会更加准确。

 

●施工坪数估算：委请专业事务所评估最准，或用前述的土管规范，建蔽容积进行粗估。

 

2.规划设计费

根据台北市建筑师酬金标准表，约为营建施工费的5%～9%不等，依工程造价级距而有所差异。

 

自地自建：土建融申请＆贷款成数

 

土融是什麽？

就是向银行贷款来买土地， 贷款成数约在5～6成左右。大只500登录中心大多是都市计画内的土地为主，都市计画外的土地，除建地外可能不愿意承作。

 

建融是什麽？

则是向银行借钱来盖房子，贷款成数则是工程费用的 5～7 成。

 

土建融利率差异？

相较于土融有土地做为担保品，建融则是无担保放贷（因为房子还没盖好），对银行而言风险较大，因此贷款利率较土融为高。在房子盖好后，可以再将建筑融资转为房贷，把利率降下来。

 

自地自建自备款

就算是自地自建，也是需要准备自备款！有了上述两项的试算工具，您就可以清楚的知道，如果真的要自地自建，应该总共要准备多少钱，钱从哪裡借，财务上即能有所规划，将所需的费用详列，能知道要准备多少钱啦。

 

建筑师事务所怎麽选？

以笔者朋友自地自建的经验而言，在建筑师事务所协调的部分就遇到困难，对于对方的平立面设计一直不满意，来回沟通许多次，事务所给出的平面与立面提案都不过关，导致现在仍然非常困扰。

 

虽然规划设计费占整体成本比例不高，但建筑师的角色却是至关重要，大只500登录中心如果业主无法跟建筑师有效沟通，那梦想中的房子可能会“走钟”。因此在筛选事务所方面，有以下几点建议帮助读者做事前控管：

 

1.第一步看过去的案子，工程实绩是否符合。若该事务所没有网站，也可以请建筑师提供。

 

2.前期讨论需求时，有没有给你专业意见，能否为业主设想都是观察的关键。

 

3.业主访谈：委託前如求慎重，也可以请建筑师提供过去完工的案子，跟建筑师一同走访现场，看看完工的作品，聊聊设计理念之外，更为关键的是与过往事务所合作的业主聊聊过去的经验。

 

有了上述这些深入理解，对事务所的筛选，往后的合作与互信都会有所帮助。接下来就进入合约拟定的细节了，其中从我朋友的经验谈中，提醒读者一些关键事项。

 

建筑师事务所收费＆合约细节

建筑师事务所收费标准：法定工程造价 x 酬金费率

 

酬金费率约在5%～9%之间，依照规模不同做调整

 

当然，以自地自建这种小案子而言，往往酬金费率是相较高一些，毕竟事务所也是需要利润空间。关于酬金费率的部分，可以参考全国建筑师公会酬金标准表，其中，要提醒的是酬金中往往包含两个部分，一是规划设计费，二是监造费。所谓监造，就是指事务所会作为设计方代表，确认工程是否按图施工，让设计构想不致偏离，涉及的工作内容如下：

 

●设计若有不清楚的地方，事务所需要协助释疑。

 

●重要的工程节点，需协助审查工程品质（如灌浆前的钢筋查验等，项目繁多故不赘述）。

 

一般大多将建筑师事务所认为是做纯粹规划设计的单位，

 

但实际上建筑师事务所也包含“监造”。

 

一般以小住宅的自地自建案而言，业界会有跑完建照就收全款的报价方式出现。但会出现一个问题，事务所既然早已收完所有的酬金，在这之后续的施工监造过程，往往也只是义务性的重点监造而已。主要需要靠业主自己发包，处理后续营建 流程，对于外行人来说，仍是非常吃力。因此给读者以下两个建议：

 

●如果需要很好的监造质量，建议事前跟事务所沟通。事务所会针对全程监造给予另外的报价。毕竟多派人力跑工地，协助处理设计中有施工疑虑的问题，还是非常花成本的。

 

●针对合约的拟定，还是建议读者参考以下流程。大约70%的酬金会在建照取得时支付，剩下30%则在取得使用执照后支付。会对于自己更有保障。

 

统包的优点？

大多数人不是专业的工程背景出身，因此“统包”就是较为理想的选择。由专业的营造厂来规划施工流程、协调工班、进行品质控管、跟事务所沟通，与各个重点阶段验收等，会替业主省下许多成本。且单一窗口的性质，在权责釐清与沟通上，都是非专业者比较合适的选择。

 

发包要多少钱？

至于发包金额，工项的报价均依照个案而定，这部分的估算非常专业。且最近的营建物价中，人力与钢构涨得太凶。难以有统一的标准提供给读者参考。

 

怎麽选择营造商？

在选择营造商的方面，足够信任的人介绍、相关的工程实绩、访谈过去的业主经验等等，与筛选事务所的事前功课类似，都是在审慎发包前应该自己做的功课。因为营建金额庞大，涉及梦想中住宅的施工品质，签约前务必功课做足。

 

施工过程会遭遇许多先前未曾想过的问题，这时有些决策会需要业主大量与营造方沟通，甚至需回头委请事务所协助，因此先前才强调监造的重要性。相关设计端与工程端整合的议题前段已经讨论了，在此不赘述。此外，市场上有些事务所或工程公司会提供设计至营造端的一条龙服务。选择这类的厂商，对于非专业的业主而言往往更加便利，能省下上述许多工作。

 

自地自建要注意！

朋友因为不是业内的人，在此过程中难免磕磕碰碰，在协助他谘询的过称中，我深刻地发现自地自建对于很多家庭而言，是一个梦想实现的过程。但在丰满的梦想背后，牵涉的金额往往是很多家庭一两代的积蓄。而建筑与营建行业又不是一个透明的产业，过程中不可不慎。希望这篇文章有机会帮助到对这个议题感兴趣的读者，也期待大家能享受盖出梦想宅的过程。